Condomínios recém-entregues costumam vivenciar uma fase crítica nos primeiros anos, tal como a vinda de um bebezinho à vida: requer atenção constante, cuidado redobrado, acompanhamento de perto. Toda nova vida é sensível, frágil, cheia de potencial — mas ainda em adaptação ao mundo.
Com os edilícios a regra não é diferente, trata-se de uma analogia com a vida, mas que exemplifica que toda nova edificação precisa de cuidados maiores, é neste momento que: surgem manifestações patológicas, falhas de acabamento e desconformidades que geram insatisfação entre os moradores. Muitas dessas reclamações são dirigidas diretamente à construtora, com a expectativa de correção imediata. No entanto, agir com base apenas na percepção dos usuários pode levar o condomínio a embates frágeis e onerosos.
A armadilha das reclamações sem embasamento técnico
Síndicos e administradoras, pressionados pela demanda dos condôminos, acabam acionando a construtora ou entrando com ações judiciais sem qualquer diagnóstico técnico prévio. Isso gera riscos como:
- Falta de comprovação técnica do vício construtivo;
- Improcedência jurídica das alegações;
- Gasto com obras corretivas que poderiam ser responsabilidade da construtora;
- Rompimento da relação institucional entre condomínio e empresa construtora.
O que é a Assistência Técnica Condominial (ATC)?
A ATC é um serviço especializado que atua na identificação, análise e documentação técnica das falhas construtivas observadas em áreas comuns do condomínio. Mais do que realizar vistorias, a ATC traduz as ocorrências em linguagem técnica, com base em normas da ABNT, para respaldar o condomínio em suas tratativas — judiciais ou extrajudiciais.
A engenharia diagnóstica como ponte técnica
A atuação da engenharia diagnóstica no contexto condominial vai além da elaboração de laudos. Ela cumpre uma função de mediação técnica, ao apresentar soluções fundamentadas, estabelecer prioridades de intervenção e oferecer elementos objetivos para negociações entre o condomínio e a construtora.
Essa mediação técnica contribui para:
- Reduzir o litígio e promover soluções negociadas;
- Embasar laudos com registros fotográficos, ensaios e análises normativas;
- Direcionar tecnicamente as notificações extrajudiciais à construtora;
- Planejar eventuais correções com precisão e responsabilidade.
Normas e legislações que sustentam a atuação da ATC
A atuação da ATC encontra respaldo em diversas normas e legislações, tais como:
- NBR 5674:2012 – Manutenção de edificações: Estabelece que o condomínio deve realizar inspeções e manutenção periódicas para garantir a funcionalidade e segurança da edificação.
- NBR 15575:2013 – Desempenho de edificações habitacionais: Define os requisitos mínimos de desempenho exigidos, incluindo durabilidade, segurança, conforto e estanqueidade.
- NBR 16747:2020 – Inspeção predial: Regulamenta os procedimentos técnicos para realizar diagnósticos e inspeções prediais, incluindo a detecção de falhas na execução da obra.
- NBR 16280:2014 – Reformas em edificações: Estabelece as diretrizes para execução de reformas em edificações, destacando a necessidade de projeto, acompanhamento técnico e responsabilidade pela integridade estrutural e funcional da edificação.
- Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990): Aplica-se às relações entre o condomínio e a construtora, assegurando o direito à reparação dos vícios construtivos e proteção do consumidor.
Vantagens para o condomínio e para a boa gestão do síndico
Com o suporte da ATC, o condomínio:
- Ganha respaldo técnico nas suas ações e decisões;
- Evita improvisos e conflitos desnecessários;
- Amplia a efetividade nas cobranças feitas à construtora;
- Protege o patrimônio coletivo com responsabilidade e estratégia.
A presença da Assistência Técnica Condominial como suporte ao síndico é uma medida preventiva, estratégica e juridicamente fundamentada. Agir com respaldo técnico evita decisões precipitadas, reduz o risco de improcedência em ações judiciais e fortalece a imagem do síndico como gestor responsável e criterioso.
Antes de reclamar, é preciso entender tecnicamente.
Antes de agir, é necessário diagnosticar com precisão.
