Você sabia que um condomínio pode ser autuado e obrigado a executar obras de acessibilidade, mesmo sendo novo e com Habite-se emitido?
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A Lei 10.098/2000, o Decreto 5.296/2004 e a Lei Brasileira de Inclusão (Lei 13.146/2015) garantem o direito à acessibilidade — e determinam que toda edificação de uso coletivo deve permitir o acesso autônomo e seguro a todas as pessoas.
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Mesmo assim, ainda é comum ver edifícios novos sem rota acessível, rampas fora de inclinação e banheiros sem área de giro — falhas que configuram não conformidades construtivas.
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E, nesses casos, o condomínio pode ser autuado, notificado ou até condenado judicialmente.
Veja em quais situações isso acontece
1. O edifício foi construído após 2000 – Desde a Lei 10.098, toda obra nova deve seguir as normas da ABNT NBR 9050. Se o projeto foi aprovado sem essas adequações, ou a execução não cumpriu o que estava em planta, há falha técnica e legal.
2. Há denúncia de morador ou visitante – Qualquer pessoa pode acionar o Ministério Público ou a Defensoria Pública. Isso gera inquérito civil e, muitas vezes, um Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) obrigando o condomínio a se adequar.
3. Ocorreu acidente ou constrangimento – Se alguém sofre queda, lesão ou é impedido de circular, o condomínio pode responder civilmente por omissão (art. 927 do Código Civil e art. 88 da LBI).
4. O laudo técnico aponta não conformidades – Ao identificar ausência de rota acessível, desníveis ou dimensões fora de norma, o engenheiro perito ou inspetor deve registrar essas não conformidades em laudo com ART. Esse documento é prova técnica e pode embasar medidas corretivas ou judiciais.
5 . O síndico foi notificado e permaneceu inerte – A omissão administrativa também gera responsabilidade. Pela LBI, obras de acessibilidade são obras necessárias — e não dependem de assembleia para serem executadas.
A acessibilidade não é um diferencial — é uma exigência legal e um dever técnico. E a Inspeção de Garantia é o instrumento que protege o síndico, o condomínio e o engenheiro, por isso a importância de ter um suporte técnico desde o primeiro dia de vida útil do seu imóvel. E para prevenir situações como essas, segue abaixo algumas precauções.
- Solicite o projeto aprovado e a planta de acessibilidade;
- Faça uma Inspeção de Garantia com profissional habilitado;
- Documente e notifique formalmente a construtora dentro do prazo de garantia;
- Planeje adequações graduais, com registro técnico (ART).
Não corra o risco de seguir com uma edificação sem acessibilidade, os riscos são enormes e os custos são muito menores do que deixar a edificação em conformidade, pense nisso!
