Início de uma Obra – toda cautela é pouca

Muitos problemas podem ocorrer com o início de uma obra, tudo pode acontecer, então importante ter toda cautela. Desde o início do processo de demolição, a implantação do canteiro de obras, escavação, terraplenagem, fundações, até o fim das obras. É nesse momento que os conflitos com a vizinhança ocorrem, então importante tomar medidas preventivas e que vão trazer tranquilidade à todo processo.

E como resolver esse “problema”?

A vistoria cautelar de vizinhança é uma obrigação do construtor segundo a NBR 12722 (ABNT, 1992) em seu item 4.1.10 Vistoria preliminar, subitem 4.1.10.1

Toda vez que for necessário resguardar interesses às propriedades vizinhas à obra (ou ao logradouro público) a ser executada, seja em virtude do tipo das fundações a executar, das escavações, aterros, sistemas de escoramento e estabilização, rebaixamento de lençol d’água, serviços provisórios ou definitivos a realizar, deve ser feita por profissional especializado habilitado uma vistoria […]

A Vistoria Cautelar de Vizinhança é uma ação que irá registrar se os eventuais danos reclamados pelo proprietário do imóvel vizinho, se foram originários de anomalias anteriormente existentes ou provocados pela referida obra, além de servir como prova técnica do estado do bem à época da vistoria.

Entendemos então que, outro motivo para que a construtora contrate um laudo de vistoria cautelar de vizinhança é a obrigatoriedade normativa e, consequentemente, legal.

Então quem é responsável pela Vistoria Cautelar? A construtora ou eu como dono do imóvel?

No caso de existência de obra na sua vizinhança e da não realização da vistoria neste pelo construtor, é conveniente que notifique a construtora solicitando a vistoria. Porém, a construtora poderá se negar a não fazer, então você como proprietário do imóvel poderá por conta própria contratar um profissional para a execução de um laudo de vistoria cautelar.

Meu Tio é Arquiteto, vou pedir para ele fazer um laudo para mim…

Minha vizinha é engenheira ela pode fazer o laudo de vistoria?

Engenheiros e Arquitetos são capacitados a fazerem laudos técnicos, porém cabe ressaltar a importância da contratação de um profissional habilitado, com experiência comprovada na área. E seja realizada a vistoria, que compreende na “constatação técnica de fato, condição ou direito relativo a uma edificação, ou seus componentes, mediante a verificação “in loco””. E que seja emitido um relatório, um “documento de natureza técnica, produzido por especialista na matéria, habitualmente de caráter privado, onde são relatados aspectos constatados ou examinados e eventuais analises, cujo objetivo não necessariamente tenha enfoque pericial”.

Dessa forma, sendo resguardados o vizinho e o construtor na ocorrência de algum possível dano por decorrência de vibrações, movimentação e adensamento do solo. Em alguns casos o laudo de cautelar é documento necessário para interdição de imóvel que possua indícios de ruína.

Mais um ponto importante a destacar é que a vistoria cautelar deve ser efetuada antes do início das obras, antes de qualquer mudança de “cenário” que possa interferir no local.

Quais os números de imóveis a serem vistoriados? E quais imóveis serão vistoriados?

Compete ao profissional recomendar, com base em aspectos técnicos, tais como: as características da obra a ser executada, o raio de influência das fundações, as dimensões de proximidade dos imóveis lindeiros e confrontantes, a característica do solo, a idade dos imóveis, o tráfego de veículos, etc quais e quantos serão os imóveis que devem ser vistoriados. Entretanto, o contratante dos serviços poderá restringir a abrangência do trabalho à sua conveniência e integral responsabilidade.

E quais são os problemas encontrados nas vistorias?

Durante uma vistoria serão verificadas as características do imóvel do ponto de vista de conservação, padrão construtivo e estado geral. Os problemas encontrados são chamado de anomalias, ou manifestações patológicas e a grande maioria são:

Vazamentos;
Manchas de umidade;
Eflorescência e bolores;
Fissuras, Trincas, Rachaduras e Fendas;
Abatimento de pisos;
Destacamento de muretas;
Descolamento de argamassa;
Revestimentos trincados, faltantes, soltos;
Instalações elétricas sem as devidas proteções;
Perda de mobilidade e deterioração das esquadrias, Etc.

O trabalho da Vistoria de Vizinhança tem por finalidade constatar anomalias e falhas existentes nos sistemas construtivos e “perpetuar a memória” das características físicas e do estado de conservação de edificações e benfeitorias localizadas na área de influência de um canteiro de obras.”

As vistorias são classificadas em três níveis, conforme norma de Vistoria do IBAPE/SP e claro, de acordo com as determinantes do profissional habilitado e pelo contratante. São eles:

O nível 1 é aplicável às vistorias de grandes canteiros quando o número de imóveis existentes na área de influência da obra seja muito elevado.

O nível 2 deve contemplar uma descrição básica e objetiva do objeto vistoriado, das anomalias e falhas constatadas e uma ilustração fotográfica suficiente para caracterizar: Tipologia; Padrão Construtivo; Estado de Conservação e Anomalias e falhas existentes.

O nível 3 deve contemplar todos os elementos relacionados no Nível 2 e também apresentar uma completa caracterização de revestimentos de piso, parede e forro, esquadrias e elementos aderidos que sejam significativos, além de todos os elementos construtivos que possam ser relevantes para uma completa descrição do imóvel.

Meu imóvel sofreu com a obra ao lado, o que eu faço?

Caso as avarias encontradas no imóveis sejam comprovadas como consequência da intervenção da obra, os donos dos imóveis afetados devem ter os danos reparados pelos responsáveis. Os vizinhos prejudicados possuem seus direitos direcionados conforme as seguintes exigências legais:

• De acordo com o art. 186 do Código Civil: “Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito” (BRASIL, 2002).

• De acordo com o art. 1299 do Código Civil: “O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos” (BRASIL, 2002).

Segundo VIDAL, 2003 a vistoria cautelar, particularmente, não tem como objetivo apurar as causas dos danos ou das anomalias observadas, mas funciona como instrumento de prova na elaboração de um parecer técnico para as perícias de engenharia. Mesmo sem buscar os fatos de determinado evento a vistoria cautelar poderá, no futuro, ser o principal artifício utilizado numa perícia, onde esta sim irá apurar as causas dos danos

A vistoria cautelar de vizinhança é uma ação de prevenção e garantia, por isso a necessidade extrema de ser realizada no momento apropriado, ou seja, como um procedimento preliminar na construção de qualquer empreendimento.

Sem a existência do processo de vistoria em tempo hábil e no caso de não ter sido realizado o processo de vistoria cautelar, a apuração de danos ocorridos em alguma edificação vizinha torna mais difícil a identificação dos responsáveis pelo evento ocorrido. Neste caso é necessária a realização de uma perícia judicial ou extrajudicial, que pode vir a ser mais demorada e onerosa.